事例１４
「原状回復特約」が有効となるための判断基準を示した（原状回復特約は無効と判断）
伏見簡判 平成９年２月２５日
(1)事案の概要
借主Ｘは、平成３年４月１０日、貸主Ｙより本件建物を賃料７面２０００円、敷金２１万６０００円の約定で賃借した。
Ｘは、平成７年８月３１日本件建物を退去した。明渡し時にＹ側はＢが立会い、Ｂは要修理箇所を書き出し、Ｘの負担すべき補修費用を３６万８４９０円と算出し、Ｘに通知した。しかし、ｘがＹの通↓補修を行わなかったので、ＹはＸの負担においてこの補修を代行した。
Ｘは、Ｙが補修費用３６万８４９０円と資金の差額１５万２４９０円の支払を求めて反訴した。
(2)判決の要旨
| 1. | 補修のうち、Ｘの責めに帰すべき事由によるものは、Ｘが冷蔵庫背面の排熱を考慮しなかったことによる壁面の黒い帯、Ｘの過失による床の煙草の焦げ跡、Ｘ退去の際、Ｘ側の者が家具を倒したことによる畳の凹み、以上３点の補修費用１４万９８６０円である。 |
| 2. | Ｙの主張するように、退去にあたって、内装等を賃貸開始時の状態にする義務ありとするためには、原状回復費用という形で実質的賃料を追徴しなければならない合理性、必然性が必要であり、さらに賃借人がその合理性、必然性を認識し又は認識しうべくして義務負担の意思表示をしたことが必要である。 |
| 3. | 本件契約締結にあたり、原状回復義務の規定及びかかる義務負担の合理性、必然性についての説明があったとは認められない本件においては、ＸがＹの主張のような原状回復義務を負担する意思を有していたとは認められず、また、そう認識すべき場合でもなく、結局、その効力は認められない。 |
| 4. | 以上から、Ｘの敷金返還請求のうち、Ｘの責めに帰すべき損傷の補修費用を控除した６万６１４０円の支払を認め、Ｙの反訴請求を棄却した。 |
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