事例２
「原状回復特約」を通常使用による劣化には適用されないと判断
東京地判 平成６年７月１日
(1)事案の概要
借主Ｘは、貸主Ｙから昭和６２年５月本件建物を賃料月額１２万円で賃借し、その際Ｙに敷金２４万円を差し入れた。平成５年４月本件契約は合意解除され、同日ＸはＹに本件建物を明渡したが、Ｙが敷金を返還しないので、その返還を求めた。Ｙは本件建物の明渡しを受けた後、畳の張替え費用等２４万９７８０円を使ったと主張した。なお、本件契約には「ＸはＹに対し、契約終了と同時に本件建物を原状に回復して(但し賃貸人の計算に基づく賠償金をもって回復に替えることができる)、明渡さなければならない」という特約があった。 これに対して原審(豊島簡裁判)は、Ｘの主張を認容した。これに対してＹが控訴した。
(2)判決(控訴審)の要旨
| 1. | 本件特約における「原状回復」という文言は、賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常出ない使用方法による劣化等についてのみその回復を義務付けたとするのが相当である。 |
| 2. | Ｘは、本件建物居住して通常の用法に従って使用し、その増改築ないし損壊等を行うこともなく本件建物を明渡したが、その際又は明渡し後相当期間内にＹや管理人から修繕を要する点などの指摘をうけたことはなかった。 |
| 3. | Ｘは本件契約を合意更新する毎に新賃料の１ヶ月分を更新料として支払ったが、Ｙは本件建物尾の内部を見て汚損箇所等の確認をしたり、Ｘとの間でその費用負担について話し合うことはなかった。 |
| 4. | 以上から、Ｘは本件建物を通常の使い方によって使用するとともに、善良な管理者の注意義務をもって物件を管理し、明渡したと認められるあから、右通常の用法に従った指標に必然的に伴う汚損、損耗は本件特約にいう原状回復義務の対象にはならないとし、Ｘの請求を認容した原判決は相当であるとして、Ｙの請求を棄却した。 |
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