事例６
「原状回復特約」が有効となるための判断基準を示した（原状回復特約は無効と判断）
伏見簡判 平成７年７月１８日
(1)事案の概要
借主Ｘは、平成２年４月１日、Ｙとの間で建物(公庫融資を受けた賃貸住宅)について賃貸借契約を締結した。契約期間は２年間、賃料月額６万６千円、敷金１９万８千円とされ、Ｘは同日Ｙに敷金を支払った。なお、Ｘは、契約以前の平成２年１月１８日に設備協力金をして１２万３６００円を支払っていた。平成４年４月１日の契約更新時には賃料が５千円増額されたが、敷金の追加支払いはなく、Ｘは更新料として１２万円を同年６月１日に支払った。
Ｘは、平成６年１月２３日に本件建物を退去してＹに明渡した。 明渡し時にＹ側の立会い人は、個々の箇所を点検することなく、全面的に改装すると申し渡したので、Ｘが具体的に修理等の必要のあるものを指摘するよう要求したところ、後日Ｙから修理明細票が送られてきたが、内容は全面改装の明細であった。ＸがＹの通知した修繕等を行わなかったため、ＹはＸの負担においてこの修繕等を代行した。
Ｘは、建物を明渡したことによる資金の返還を求めるとともに、支払済みの設備協力金等は、不当利得であるとしてその返還を求めて提訴した。一方、Ｙは賃貸借契約に基づく明渡時の原状回復の特約(契約時点における原状すなわちまっさらに近い状態に回復すべき義務)をＸが履行しなかったことで、Ｙが代行した修繕費のうち、敷金によって清算できなかった差額金の支払いを求めて反訴した。
(2)判決の要旨
| 1. | 設備協力金等について、冷暖房設備の負担金及びその更新料と認められ、住宅金融公庫融資関連法令の禁ずる脱法的家賃ではなく、物品使用料であり、その額についても、暴利行為と認められないとして、Ｘの返還請求を斥けた。 |
| 2. | 原状回復については、動産の賃貸借と同様、建物の賃貸借においても、賃貸物件の賃貸中の自然の劣化・損耗はその賃料によってカバーされるべきであり、賃借人が、明渡しに際して賠償義務とは別個に「まっさらに近い状態」に回復すべき義務を負うとすることは伝統的な賃貸借からは導かれず、義務ありとするためには、その必要性があり、かつ、暴利的でないなど、客観的理由の存在が必要で、特に賃借人がこの義務について認識し、義務負担の意思表示をしたことが必要である。本件契約締結の際に当該義務の説明がなされたと認められる証拠はなく、重要事項説明書等によれば、賃借人の故意過失による損傷を復元する規定であるとの説明であったと認められるとして、Ｙの主張を斥け、Ｘに支払済みの敷金全額の返還を命じた。 |
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