事例８
壁などの破損を通常使用によるものと判断（保証金の控除割合が大きい事例）
大阪地判 平成７年９月１９日
(1)事案の概要
借主Ｘは、Ｙから平成３年１０月ビルの一室を賃借した。約定では、賃料１６万５０００円、保証金１６０万円(本契約解除時にはＹはＸに対し１００万円を控除して返戻)、ＸはＹに対しＸが本件貸室内の建具、壁その他関連する全ての物品に対し、故意又は過失により損傷を与えたときは別途その損料を支払う(以下「本件特約」という)こととされた。
Ｘは平成４年１０月本件契約を解除し、同日本件貸室を明渡し、保証金６０万円の返還を求めたが、ＹはＸが室内を損傷させたため、その修復費用６０万円の返還が必要であるとして返還を拒絶した。
(2)判決の要旨
第一審(大阪簡判)は、Ｘが勝訴した。Ｙが控訴した。
第二審(大阪地判)は、Ｙの主張を認めたため、Ｘが上告した。これに対して、上告審(大阪高判)は
| 1. | Ｙの主張する損傷が本件賃貸借期間中のものか否か疑問がある。 |
| 2. | 本件特約にいう損傷には、賃借人による賃借物の通常の使用によって生ずる程度の損耗等は含まれず、これらの損耗等は保証金１００万円によって補修されていることを予定しているところ、本件の損傷が通常の使用によって発生したとの考えられ、この点を審理する必要がある。 |
| 3. | 補修に６０万円を要するか多分に疑問がある。 |
| 4. | 以上から、原判決は審理不尽であるとして、原判決を破棄し、原審に差し戻した。 |
差戻審(大阪地判)は、
| 1. | 賃借人による使用収益を内容とする賃貸借契約の性質から、賃借人の通常の使用によって生ずる程度の損傷の発生は通常予想され、また、保証金の控除割合が非常に大きいことを考慮すると、本件特約の損傷とは、通常の使用によって生ずる程度を超える特別の損傷に限定される。 |
| 2. | 本件貸室の柱、壁等には損傷が認められるが、いずれも部分的なものであって、さほど広範囲でなく、内容的にも重大なものではなく、むしろ、１年間程度使用すれば通常生じるであろう軽微なものである。 |
| 3. | 以上から、Ｙの控訴を棄却した。 |
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