敷金返還をめぐる情勢　～敷金請求訴訟の急増～

　敷金返還はどのようなケースで争いとなるのでしょうか？
　敷金とはなんでしょうか？

契約時に一定額の敷金を交付し、その後賃貸借貸借契約が終了すると、入居者は「原状回復」した上で住宅を明け渡すことになります。そして敷金返還を請求することになるでしょう。

ここで問題となるのが「原状回復」という言葉です。
通常、賃貸住宅の契約書には「入居者（借り主）は退去時に原状回復しなければならない」という条項があります。本来この「原状回復」は、入居者が故意や過失によって破損してしまった箇所をもとの状態に戻すということなのですが、家主が「原状回復」の意味を「貸した時の状態に戻す」、つまり故意過失による破損のみならず、自然損耗によるものまで入居者の敷金によって修復させようとすることからトラブルが発生するのです。そこに敷金返還の問題が発生するのです。

現在は一部マスコミの報道などにより、このような行為は許されるものではないという理解を借主も持つようになり、敷金返還を求めての訴訟が相次いで提起されています。
それにもかかわらず、依然として無知な賃借人に対しは「原状回復」名目で多額のリフォーム費用を徴収しているケースも後を絶たたないのも事実です。

また、逆の問題も発生して来ています。それは、借主がマスコミなどの報道を誇張解釈し「敷金は必ず取り戻せる」との認識のもと、自己の過失による破損・汚損なども「経年劣化」であると主張し、敷金全額を取り戻そうとするケースです。

敷金とは

敷金は判例により次のように定義されています。

　１．賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに生じる賃料相当額の損害金債権
　２．その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権

を担保するものである。

そして、敷金返還請求権は、
「賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに生じた被担保債権を控除しなお残額がある場合に、その残額につき具体的に発生する権利」
であるとされています。

• １．なぜトラブルが多いのか
• ２．法律はどのように規定されているか
• 　　修繕特約とは
• 　　原状回復義務とは
• ３．裁判所の考え方(判例)
• 　　①最高裁判所昭和４３年１月２５日判決
• 　　②名古屋地方裁判所平成２年１０月１９日判決
• 　　③伏見簡易裁判所平成９年２月２５日判決

１．なぜトラブルが多いのか

バブル崩壊後、賃貸マンション・アパート等を退去する際に敷金が戻らないばかりか追加支払を請求されるケースが増えています。これは、これまで賃貸人が負担していた新規入居者を募集しやすくするための投資の費用まで、退去者から徴収しようとするところからトラブルが生じているようです。

昭和から平成にかけてのバブルの影響も考えられます。この時期高い建設費をかけ高金利の資金借入れで建設された賃貸物件は、当初の家賃より減額を余儀なくされ、礼金も取れないなど家主の収益性は悪化しております。

さらには賃借人の住居に対する要求水準の上昇もあります。できれば新築さもなければそれに準ずるリフォームが要求され、この条件を満たす物件から契約が成立しているという現状があります。本来ならこの費用は賃料に反映されるべきものなのですが、不景気による空室事情から、それもままならないのが現実です。

すると賃貸人は、入居者募集時にはリフォーム済みの住居を礼金もなく低廉に提供し、その埋め合わせを敷金の返還を拒むことで、また「原状回復」の名のもとに多額の費用を請求し、本来賃貸人が負担すべき必要経費を回収しようする状況が生まれます。

またバブル期には、税金対策・相続対策として賃貸住居の建設が提唱され、バブル期後半も建設費用の下落・低金利を背景にハウスメーカーや金融機関が不動産経営を有利な資産運用法であるとして一般市民に奨めたこのもトラブルの遠因として考えられます。つまり素人の賃貸人にとっては、経営のための再投資という理解が少なく、初期の投資金の早い回収と不動産経営による利益の追求が最大の関心事になりがちであるということです。

これらのことから、賃貸借契約書は賃貸人に有利な条項が「特約」として記載されるようになります。
しかも、その具体的内容については賃借人・賃貸人相互の共通の理解のないまま契約書に押印し、契約が成立してしまいます。また、この「特約」の内容には「原状回復」といった曖昧でいろいろな解釈の可能な条項もあり、相互が独自の解釈や思い込みで理解し、後にトラブルとなる例がきわめて多いのです。

２．法律はどのように規定しているか

敷金返還問題について、法律はどのように規定しているのでしょうか。

賃貸借のついては、民法に規定があり、条文でいう第６０１条～６２２条になります。
この民法のほかに平成４年８月１日からの契約に適用になる借地借家法、それ以前の契約に適用になる借家法という法律があります。
民法によると、賃借人には原則として次の5つの義務があります。

1.賃料を支払う義務

2.賃借物の保管義務
他人の物を借りているわけですから自分の物よりも大切に保管する義務(これを善良なる管理者の保管義務と呼びます)が求められます。
さらに、賃借物が修繕を必要とするとき、原則としてこれを賃貸人に通知する義務があります。そして、賃貸人が賃借物の修繕等の行為をすることを、賃借人は認めなければなりません。

3.賃借物の用法遵守義
住居として借りたのに店舗として使用する等、契約時に契約した使い方以外の目的に使ってはいけない、ということです。

4.賃借物返還義務

5.原状回復義務
賃借人が持ち込んだ荷物やとりつけたクーラーや棚などは取り去る義務があります。

これ以外に賃貸借契約の特約による義務違反の問題があります。

以上の義務違反があった際に、損害賠償の担保として家主に預けられているのが敷金です。
この敷金を差し入れるという契約も賃貸借契約の「特約」です。

つまり、借主が家賃を払わなかったり、家屋をひどく傷つけたり汚したりして修繕費がかかった場合に、家主はその損害を敷金でカバーすることになります。
したがって家主は、賃貸借終了（明渡し）の際に賃借人に上記の義務違反（債務不履行）があればこれを控除した残額を返還し、義務違反が無ければ全額を返還しなければなりません。敷金返還のトラブルの多くが、賃貸借契約書に書かれた特約条項をめぐるものです。

現代民法の財産関係の法律は、封建時代と違って個人の自由な意思を尊重しています。基本的には私たちの結ぶ契約を尊重する、という「契約自由の原則」があります。
これに基づいて保護されるのが、「特約」なのです。
しかしこれは、何でも「特約」を結べば法はこれを有効と認めるということではありません。
内容が曖昧なものや、あまりにも不合理なもの等、特約の内容によっては認められないこともあります。

もう一つ「信義誠実の原則」というものもあります。
これは、契約を結ぶとき、互いにどのような権利義務関係が発生するかを決めるにあたっても同様です。どのような契約か曖昧なときもこの「信義誠実の原則」に従って判断されます。したがって、契約書に「特約」として掲げていても必ずしもすべてが有効となるわけではないのです。
賃貸借契約において特に問題となる「特約」は「修繕特約」と「原状回復特約」と呼ばれるものです。

～修繕特約とは～
本来賃貸人には、賃貸中の物件について、それを使用するのに適するようにしておく義務があります(民法６０６条)。
たとえば、住居として使用するのであれば、雨漏りがしたり、入り口のドアやそのカギの壊れているような部屋は住居として使用するのに適するとはいえません。
しかし、人が住居して生活している部屋は常に小さな傷がついたり、襖等を破損したりしがちです。そのたびに借主の「賃借物の保管義務」違反なのか「賃貸人の修繕義務」にあたるのかを明らかにしてどちらに修繕義務があるかを決めるのは、賃貸人にとっても賃借人にとってもわずらわしいものです。

そこで、小修繕については賃借人に負担させるという「特約」が結ばれることになるのです。
一般的な契約書には、具体的に畳表の取替えや障子紙・襖の張り替え等と記載されており、費用の負担もさほどではないので、小修繕に関しては賃借人が負担することについてのトラブルはほとんどありません。しかし、それが「小修繕」とはいえず「大修繕」になる場合もあり得るような「修繕特約」について争いになることがあります。
事例で言えば、「水回りに関する修繕」等です。
水回りの修繕というのは浴槽・風呂釜の修理など時に大ががりな工事になりやすく費用もかなりかかる場合があるからです。
また、賃借人にとっては賃借中に畳表が目つぶれしても、また襖が汚れていても自分が気にしなければ張り替える必要性を感じません。長く住んでいれば自分が出た後どうせ家主は新しくして、次の人を入れるんだからと考え、積極的に取り替えようとはしません。

しかし、賃貸人は賃借人が汚したり傷つけたものについては、賃借人に修繕義務があるのだから、契約期間中はともかく、退去するときにはすべて修繕して出るべきだと考え、畳表や襖等の張替えを要求することになるのです。

～原状回復義務とは～
問題は、賃借人が汚したり傷つけたものについて、どの程度まで現状を回復するための修繕が必要かということです。
この現状回復という文言の解釈については賃貸人側に拡大解釈する傾向があり、賃借人と賃貸人の間で争いになることが多々あります。

本来民法が賃借人の義務として規定している「原状回復義務」は賃借人が賃借物件に取り付けた棚等は取り去らなければならない、というように、付けたものを取り去ることなのです。
しかし、実際の契約では「もとどおりにする」といった意味で具体的にどういうことをすることが「もとどおりにする」ことかを詰めることなく、使われているのです。

つまり、賃借人は退去のときに掃除をして、取り付けた棚を外し、壊したものは修理し、部屋を空っぽの入居する前と同じにすることだと解釈して契約します。
一方、賃貸人は「もとどおりにする」のですから、入居時と全く同じ状態にまで部屋を「もとどおりにする」ことが「原状回復」だと解釈しているのです。
この点でトラブルが多く生ずることになります。

３．裁判所の考え方

トラブルが起きて話し合いがつかないと、事件は裁判所に持ち込まれます。
裁判所の判断（判例）を具体的に見ていきましょう。

①最高裁判所昭和４３年１月２５日判決
「入居後の大修繕は賃借人が負担する」旨の条項は、単に賃貸人が民法６０６条１項所定の修繕義務を負わないとの趣旨であったのにすぎず、賃借人が右家屋の使用中に生ずる一切の汚損、破損箇所を自己の費用で修繕し、右家屋を賃借当初と同一状態で維持すべき義務があるとの趣旨でないと解するのが相当であるとした。

◆解説
これは、賃貸人と賃借人の間で結ばれる修繕特約の意味・効果は、賃貸借契約期間中の修繕について賃貸人の修繕特約を免除したものにすぎず、賃貸物件を賃借当初と同一の状態で維持する義務までを賃借人に課したものではない、という裁判例です。

②名古屋地方裁判所平成２年１０月１９日判決
この事件では通常の「修繕特約」と「現状回復」という文言でなく、「故意過失と問わず本件建物に毀損、滅失、汚損その他の損害を与えた場合は、賃貸人に対し損害賠償をしなければならない」という特約がありました。
そこで、賃貸人側は、この特約によって賃借人には修繕義務があること、及び通常の修繕によってもとの状態、機能を回復できなければそれを取り替えなければならないことを主張しました。
これに対して裁判所は、「本件修理特約は、一定範囲の小修繕についてこれを賃借人の負担において行う旨を定めるものであるところ、建物賃貸借契約における右趣旨の特約は、一般に民法６０６条のよる賃貸人の修繕義務を免除することを定めたものと解すべきであり、積極的に賃借人に修繕義務を課したものと解するには、更に特別の事情が存在することを要すると解すべきである。」と判断しました。

また、原状回復すべき毀損・汚損の範囲についても、「賃貸借契約の性質上、そこでいう損害には賃借物の通常の使用によって生ずる損耗、汚損は含まれないと解すべきである。」と制限的に判断しています。

③伏見簡易裁判所平成９年２月２５日判決
この事件では特約として、「本契約が終了したときは直ちに住宅を現状に復して退去しなければならない」という条項がありました。
賃貸人はこの特約を根拠とし賃貸借開始時の現状に回復することを求めて、畳・クロス・クッションフロアー・襖の取替え、ハウスクリーニング代を賃借人に請求しました。

これに対し裁判所は、「賃借物件の賃貸中の日常使用や日時の経過による劣化・損耗はその賃料によって賄われるべきであって、賃料を滞りなく支払った賃借人が明渡しに際してその責めに帰すべき損傷の賠償義務とは別個に、劣化・損耗した内装を賃貸借開始前の状態に復元的補修すべき義務を負うとすることは、伝統的な賃貸借からは導かれないところである。」として、契約内容を文字通り有効とするためには賃借人に「原状回復費用という形で実質的賃料を追徴しなければならない合理性、必然性が必要であり、更に、賃借人がこの原状回復義務の具体的内容、及び、通常の賃料のほか原状回復費用という形で実質的賃料を負担しなければならないとこの合理性、必然性を認識し又は認識しうべくして義務負担の意思表示をしたことが必要である。」と判断しています。

◆解説
この伏見簡易裁判所と前の名古屋地方裁判所では、特約についての判断が少し違っています。 名古屋地方裁判所の判例は、特約にいう汚損・毀損には通常しようにより発生したものはもともと含まれないとして、特約は無効だと判断しています。
これに対し、伏見簡易裁判所は特約は通常だが、一定の条件のもとに有効であると判示しています。
つまし、実質的賃料を負担させる合理性、必然性を要求しています。

敷金の返還におけるトラブル及びその要因については、概ね次のように分けられます。

• １．契約及び物件確認の問題
• ２．個別具体的な基準整備の問題
• ３．工事に関わる問題

1．契約及び物件確認の問題

（１）借主に一方的に不利な契約書の使用
賃貸借契約書は、貸主あるいは媒介業者が標準するのが一般的であるため「入居期間中に生じた通常の使用に伴う損耗を含む全ての損耗について、借主が修繕義務を負う」といった、不当な条項を定めた契約書を使用しているケースがあります。

一方、借主は、希望する住居が見つかった場合、当該住居への入居のことだけに目がいきがちとなり、契約書や重要事項説明書の内容を十分に把握しないまま署名・捺印してしまう傾向にあります。

（２）入居時や退去時の物件確認が不十分
設備など物件の当初の状態について、貸主・借主が十分な点検・確認を実施しないまま物件を引渡して入居をしたため、個々の損耗について、当初から損耗していたのか、入居確認中に生じたものなのかをめぐり見解の相違によるトラブルが発生すします。

また、退去時に補修箇所や費用負担について、双方の立会いや十分な確認を実施しない場合、後でトラブルとなる事例が多いのです。

２．個別具体的な基準整備の問題

（１）契約条項が未整備
現行、借主が行うべき原状回復の範囲や費用負担等について、具体的に定められた基準等がないため、契約書における条項が「借主は原状回復する」といった表現にとどまっています。このため、退去時において、具体的な補修箇所や負担割合をめぐってトラブルが起きるのです。

(2)「通常の生活」の定義が困難
判例等によれば、社会通念上の通常の使用方法により使用して損耗した分の原状回復の費用は、原則、貸主負担とされますが、生活スタイルの変化など、賃貸住宅に限らず住み方は多様化しており、「通常の生活」は、人によってまちまちです。
このため、借主にとっての「通常の生活」の範囲であるとの認識が、貸主からみればその範囲を逸脱しているというように、見解や考え方の相違によりトラブルとなります。

３．工事にかかわる問題

（１）補修工事費が不確定
具体的な部位をあげて現状回復にかかる費用負担割合を決定した場合でも、実際の工事費用については契約等の時点では確定できないため、退去時に清算した費用が予想外に高額となっり、敷金では不足する場合に金銭的なトラブルがおきます。

（２）原状回復工事とグレードアップ工事の区分が不明確
貸主としては、次の入居者を確保するためにある程度の補修工事と内装・設備等のグレードアップのくじを行わざるを得ないが、発注を一括して行うこともあって、これらが全て原状回復工事であると認識し、借主に請求しているケースがあります。

（３）原状回復工事費の全てを従前の借主から徴収
通常の使用による損耗は建物の償却であり、家賃に含まれているという認識が貸主側にない場合があります。また、補修工事費用を次の入居予定者から徴収することとした場合には契約成立への悪影響があるため、すべての補修費用を従前の借主に請求するケースがあります。

(4)損耗箇所と工事箇所のギャップ
クロス等の張替えは、一部分の損耗であっても部屋単位や場合によって住戸単位で行わないと、ムラが発生してしまうため、損耗部分はわずかでも補修部分及び工事費が増大することとなります。この場合にその費用負担割合をめぐってトラブルとなります。

ガイドラインの位置づけ
民間賃貸住宅における賃貸借契約は、あくまでもお互い（貸す側と借りる側）の合意に基づいて行われるものであり、いわゆる契約自由の原則により、その内容について行政が規制することは適当ではありません。
しかし原状回復に係るトラブルが頻発していることから、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、平成９年当時において妥当と考えられる一般的な敷金についての負担区分基準をガイドラインとして平成１０年３月にとりまとめられました。

1.ガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています。
2.ガイドラインは、賃貸借契約締結時において参考にしていただくものです。
3.現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文が曖 昧な場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、ガイドラインを参考にしながら話し合いをすることが必要です。

賃貸人負担とされているもの

１．家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
家具保有数が多いというわが国の実情に鑑みその設置は必然的なもとであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗ととらえるのが妥当。

２．畳の変色、フローリングの色落ち（日照・建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）
日照は通常の生活で避けられないものであり、また、構造上の欠陥は賃借人には責任はない（賃借人が通知義務を怠った場合をのぞく）。

３．畳の裏返し、表替え（特に汚損はしたないが、次の入居者確保のために行うもの）
入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当。

４．フローリングのワックスがけ
ワックスがけは通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、物件の維持管理の意味合いが強いことから、賃貸人負担とすることが妥当。

５．カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ、カビ（但し、その後適切な対応により、シミ、カビの除去を行ったことが必要)
飲み物をこぼすことは、通常の生活の範囲と考えられる。その後の適切な対応により、シミ、カビの除去を行ってもなお、跡が残ったものについては賃貸人の負担とすることが妥当。

賃借人負担とされているもの

１．カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ、カビ
飲み物などをこぼすこと自体は通常の生活の範囲と考えられるが、その後の手入れ不足等で生じたシミ・カビの除去は賃借人の負担により実施するのが妥当。

２．引越し作業で生じたひっかきキズ
賃借人の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多い。

３．フリーリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）
賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多い。

４．キャスター付きのイスなどによるフローリングのキズ、へこみ
キャスターの転がりによるキズ等の発生は通常予測されることで、賃借人としてはその使用にあたって十分な注意を払う必要があり、発生させた場合は賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多い。

賃貸人負担とされているもの

１．タバコのヤニあと
喫煙自体は用法違反、善管注意義務違反にあたらず、クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲である。

２．テレビ、冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)
テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしていくうえで必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用ととらえるのが妥当 。

３．壁に貼ったポスターや絵画の跡
壁にポスター等を貼ることによって生じるクロスなどの変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲である 。

４．エアコン(賃借人所有)設置による壁のビスの穴、跡
エアコンについても、テレビ等と同様一般的な生活をしていくうえで必需品になってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の損耗と判断される場合が多い。

５．クロスの変色(日照などの自然現象によるもの)
畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものである。

６．壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替えは不要な程度のもの)
ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範囲のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。

賃借人負担とされているもの

１．台所の油汚れ(使用後の手入れ不足の場合)
使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合は、通常の使用による損耗を超えるもの判断される 。

２．結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多い。

３．クーラー(賃貸人所有)から水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食
クーラーの保守が所有者(賃貸人)が実施すべきものであるが、水漏れを放置したり、その後の手入れを怠った場合は、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多い。

４．壁等のくぎ穴、ネジ穴(重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの)
重量物の掲示などのためのくぎ、ネジ穴は、画鋲などのものに比べて深く、範囲の広いため、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。

５．クーラー(賃借人所有)から水漏れし、放置したため壁が腐食
クーラーの保守は所有者(この場合賃借人)が実施すべきであり、それを怠った結果、壁等を腐食させた場合には、善管注意義務違反と判断されることが多い。

６．天井の直接つけた照明器具の跡
あらかじめ設置された証明器具コンセントを使用しなかった場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多い。

賃貸人負担とされているもの

１．網戸の張替え（破損などはしていないが次の入居者確保のために行うもの）
入居者入れ替わりによる物件維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当である。

２．地震で破損したガラス
自然災害による損傷であり、賃借人には責任はない。

３．網入りガラスの亀裂（構造による自然に発生したもの）
ガラスの加工処理の問題で亀裂が自然に発生した場合は、賃借人には責任はない。

賃借人負担とされているもの

１．飼育ペットによる柱などのキズ
特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットの飼育上の問題であり、賃借人負担と考えれる場合が多い 。

賃貸人負担とされているもの

１．全体のハウスクリーニング(専門業者によるもの)
賃借人が通常の清掃（具体的には、ごみの除去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等）を実施している場合は次の入居者を確保するたものものであり、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。

２．消毒（台所、トイレ）
消毒は日常の清掃と異なり、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当 。

３．浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの）
物件の維持管理上の問題であり、賃貸人負担とするのが妥当 。

４．カギの取替え(破損、カギ紛失のない場合)
入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。

５．設備機器の故障、使用不能(機器の耐用年数到来のもの)
経年劣化による自然損耗であり、賃借人に責任はないと考えられる。

賃借人負担とされているもの

１．日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多い 。

敷金の返還をめぐりトラブルになり、話合いによる解決ができないのであれば、 最終的な手段として裁判手続きに頼らざるを得ないこともあるでしょう。
その場合の最終的な確認としてご利用下さい。
当たり前といえることもありますが、もう一度再確認をして下さい。

問いはQ1～Q９まであります。 各問いに順々に検討していきましょう。

Ｑ１.賃貸借契約は成立しましたか？

当たり前と思われるかもしれませんが、敷金を返してと言えるのは敷金返還契約があるからで、この契約はその前提として賃貸借契約が必要なのです。

Ｑ２.賃貸借契約に敷金契約はありましたか？敷金としてお金を渡しましたか？

賃貸借契約のときに、賃料以外にさまざまな名目のお金が支払われます。たとえば、敷金のほかに権利金・礼金・保証金などです。

・	敷金として渡している場合 賃貸借契約終了(判例では明渡し)の際、賃借人に賃料不払いや賃借物件を傷つけた等の損害賠償について債務不履行があればこれを差し引いて返還されるもので、何もなければ本来全額返還されるべきものです。
・	権利金として渡している場合 権利金は多種多様なものがあり、一概に定義できませんが、原則的には返還されない性質のものです。更新料とか転貸承諾料等も権利金の一種です。
・	礼金として渡している場合 契約成立の際、謝礼金として支払われる権利金の一種で、原則的に返還されません。
・	保証金として渡している場合 貸ビル・マンション等の賃貸借に際して支払われることが多く、敷金とともにまたは敷金なしで支払われます。とくに敷金なしで保証金のみの場合、敷金と権利金の性質を併せ持ち、賃貸借契約終了時には一部を返還するという契約になっていることが多いです。

Ｑ３.賃貸借契約は終了していますか？

敷金はその性質上賃貸借契約が終了しなければ返還を請求できないものです。

Ｑ４.部屋は明渡しましたか？

判例によると、明渡しが済まないと請求ができないとされています。

Ｑ５.敷金を返す時期が決まっていませんか？

契約書のなかに「明渡して2週間後」とか「明渡し後1ヶ月以内に」とか記載されていませんか。期間が約束されていればその期間が過ぎてからしか請求できません。記載がなければ明渡し後すぐに請求することができます。

ここまでの事項がすべて「Ｙｅｓ」であれば、原則として借主は敷金を全額返還してもらうことができます。賃借人が裁判で主張したり、証拠を提出したりしなければならないのも原則としてここまでです。
ところが、敷金契約は賃貸借契約上生じることのある、賃借人の債務不履行による損害を担保する性質を持っていますので、以下の質問に「Ｎｏ」が出てきますと、敷金の返還額が少なくなったり、場合によっては戻らないばかりか賃貸人に賠償金をさらに支払わなければならない結果になることもあります。

Ｑ６.賃料の不払いはありませんか？

賃貸借契約期間中に賃料を支払わなかった期間があると、その分が敷金から充当され、返還額が減らされます。また、明渡す予定日に明渡せなかった場合には、実際に明渡した日まで日割計算等で賃料相当額が敷金から差し引かれることになります。

Ｑ７.賃借人の取り付けた棚やエアコン等を残したまま退去していませんか？

賃貸人との話合いでそのまま置いていってよいということであれば話は別ですが、賃借人には原状回復義務があるので、それらを取り去るための費用が敷金から差し引かれてしまいます。

Ｑ８.部屋に傷をつけたり、ひどく汚したりしていませんか？

自分が損害賠償しなければならない程度の破損・汚損があるかを検討してみましょう。賠償すべき程度の破損・汚損があれば、その修繕費用は敷金の中から支払われ、足しなければ差額が請求されることになります。

Ｑ９.契約に特約がありますか？それに違反していませんか？

これまでの検討のように、「特約」には、特約といして有効なものと無効なものや、あるいは制限されるものがあります。それらをよく判断して検討してみましょう。

以上、Ｑ６からＱ９については、違反の事実は裁判のルールでは賃貸人が主張する責任があり、証拠で証明する必要があることになっています。

しかし、賃借人に明らかな違反があるのであれば、必ず裁判では賃貸人から主張されるでしょう。それから反論を準備するより、先に話してしまい（先行自白といいます）、裁判を早く進めることも重要です。

原状回復や敷金返還をめぐるトラブルにおいて争いとなる金額は、数万円～数十万円であることが多いため、裁判の場合には簡易裁判所が第一審となるのが大半である（裁判所法33条により訴訟の目的が90万円以下は簡易裁判所が管轄する）。

判例紹介による事例の主な争点は、

（１）退去後に賃貸人が行った修繕にかかる損耗が、賃借物の通常の使用により生ずる損耗を超えるものか否か(どこまでを敷金により負担する必要があるか)

（２）損耗が通常の使用によって生ずる程度を超えない場合であっても、特約により賃借人が修繕義務・原状回復義務を負うか否か

の２点である。

（１）について

判決は立証事実をもとに損耗が通常の使用によるものか否かを判断しているが、

「入居者が入れ替わらなければ取り替える必要が無い程度の状態である」
　(事例11　横浜地判、保土ヶ谷簡判)

「10年近く賃借していたことを考慮すると、時間の経過にともなって生じた自然の損耗といえる」
　(事例７　東京簡判)

などとし、賃借人自らが破損などをしたと認めたもの以外は、通常の使用によるものとするのが大半である。

通常の使用を超えるとされたものは、

　事例1　名古屋地判のペンキ剥がれ
　事例3　東京地判のカーペットクリーニング、クロス張替え

などである。

また、事例11　横浜地判においては、カーペット等に発生したカビについて、その程度・範囲、同建物内の他の住戸におけるカビの発生状況を参酌し、「通常の態様で使用したことから当然に生じた結果とはできず、賃借人の管理、すなわちカビが発生した後の手入れにも問題があった」として、賃借人の責任を2割程度認めている。

（２）について

まず、一定範囲の小修繕を賃借人負担とする修繕特約については、賃貸人の修繕義務を免除するに留まるとして制限的に解釈するものが多い。
また、賃貸開始時の状態に復するというような原状回復特約については、居住用建物の賃貸借においては、賃貸物件の通常の使用による損耗、汚損はその家賃によってカバーされるべきで、その修繕等を賃借人の負担とすることは、賃借人に対し、目的物の善管注意義務等の法律上、社会通念上当然に発生する義務とは趣を異にするあたらな義務を負担させるというべきであり、特約条項が形式上あるにしても、契約の際その趣旨の説明がなされ、賃借人がこれを承諾したときでなければ、義務を負うものではないとするのが大半である(事例1　名古屋地判、事例6　伏見簡判、事例12　仙台簡判)。

しかし、事例5　仙台簡判の畳表替えについての特約および事例3　の原状回復特約のように、文言通りにその効力を認めたものもある(事例3　にあっては、損耗の程度によって負担を軽減している)。

なお、過去の上級審においては、賃借人の原状回復義務について「通常の使用収益に伴って生ずる自然的損耗は別として、賃借人の保管義務違反などその責に帰すべき自由によって加えた毀損について原状に復せしむ義務がある」(東京高判昭31・8・31)として、また大小修繕を賃借人がする旨の契約については、「賃借人において修繕義務を負わないという趣旨に過ぎず、賃借人が義務を負う趣旨ではない」(最高判昭43・1・25)としており、最近の判決においても、基本的にはこうした考え方う踏襲している。　

• 事例1 「修理特約」を賃貸人の義務免除のみの効果と判断
• 事例2 「原状回復特約」を通常使用による劣化には適用されないと判断
• 事例3 一部（壁、クロスの張替え）賃貸人の主張を認める判断をした
• 事例4 「敷引の約定」ある場合で原状回復費用は敷引金を充てるべきと判断
• 事例5 一部の特約（畳表替え）を有効とし、その他の原状回復費用は賃貸人の負担と判断
• 事例6 「原状回復特約」が有効となるための判断基準を示した（原状回復特約は無効と判断）
• 事例7 「原状回復特約」を通常使用による劣化には適用されないと判断
• 事例8 壁などの破損を通常使用によるものと判断（保証金の控除割合が大きい事例）
• 事例9 「修理特約」を賃貸人の義務免除のみの効果と判断
• 事例10 「原状回復特約」を通常使用による劣化には適用されないと判断
• 事例11 壁の補修につき賃借人に一部（２割）の責任を認めた（修繕特約は無効と判断）
• 事例12 「修理特約」が有効となるための判断基準を示した
• 事例13 通常使用による汚損の補修費用は賃借人負担と判断
• 事例14 「原状回復特約」が有効となるための判断基準を示した（原状回復特約は無効と判断）
• 事例15 クロス一部の棄損に対する責任を全体の修復費用を負担すべきと判断
• 事例16 「原状回復特約」を通常使用による劣化には適用されないと判断
• 事例17 一部の特約（浄化槽の清掃）を有効とし、その他の原状回復費用は賃貸人の負担

「修理特約」を賃貸人の義務免除のみの効果と判断

名古屋地判平成２年１０月１９日

(1)事案の概要

訴外Ａは、貸主との間で昭和５５・８・３１日名古屋市内の賃貸マンションについて賃貸借契約(期間不明)を締結し、賃料月額１２万円とされた。同日ＹはＡの連帯保証人となり、契約当初から利用補助者として本件建物に居住し、その後Ｂの承諾のもとにＡから賃借権を譲り受けた。昭和６０・７・２、Ｂが死亡したため、Ｘが相続により賃貸人の地位を承継した。昭和６３・４・３０に賃貸借契約が終了し、同日Ｙは、本件建物を明渡した。
　Ｘは、訴外Ａ及びＹの未払い賃料６６万１３１５円を請求するとともに、昭和６２年８月の温水器取替え工事費１８万５千円および原状回復のため実施した修繕費用５０万４２００円について、修繕特約に基づきその支払いを求めて提訴した。

(2)判決の要旨

1.	温水器の取替え費用について、本件修理特約に列挙された修理等の項目が比較的短期間で消耗する箇所に関するものが多く、かつ、その他小修理という一般条項的項目によってまとめられているところ、温水器はかなり長期の使用を予定して設置される設備であると認められる。
2.	修理特約について、本件修理特約は、一定範囲の小修繕についてこれを賃借人の負担において行う旨を定めるものであるところ、こうした趣旨の特約は、賃貸人の修繕義務を免除することを定めたものであって、積極的に賃借人に修繕義務を課したと解するには、更に特別の事情が存在することを要する。
3.	建物の毀損、汚損などについての損害賠償義務を求めた特約は、賃貸借契約の性質上、その損害には賃借物の通常の使用によって生ずる損耗、汚損は含まれないと解すべきである。 　この点についてみると、ドアー等については、通常の使用によっては生じない程度に汚損していたことが認められるが、それ以外の損耗は通常の使用によって生ずる範囲のものである。また、壁クロスの汚損が結露によるものとしても、結露は一般に建物の構造により発生の基本的条件が与えられるものであるから、特別の事情が存しない限り結露による汚損を賃借人の責に帰することはできない。
4.	以上から、Ｙが負担すべき修繕費用としては、ドアー等のペンキ塗替え費用相当額(２万円)のみを認めた。

「原状回復特約」を通常使用による劣化には適用されないと判断

東京地判　平成６年７月１日

(1)事案の概要

借主Ｘは、貸主Ｙから昭和６２年５月本件建物を賃料月額１２万円で賃借し、その際Ｙに敷金２４万円を差し入れた。平成５年４月本件契約は合意解除され、同日ＸはＹに本件建物を明渡したが、Ｙが敷金を返還しないので、その返還を求めた。Ｙは本件建物の明渡しを受けた後、畳の張替え費用等２４万９７８０円を使ったと主張した。なお、本件契約には「ＸはＹに対し、契約終了と同時に本件建物を原状に回復して(但し賃貸人の計算に基づく賠償金をもって回復に替えることができる)、明渡さなければならない」という特約があった。 　これに対して原審(豊島簡裁判)は、Ｘの主張を認容した。これに対してＹが控訴した。　

(2)判決(控訴審)の要旨

1.	本件特約における「原状回復」という文言は、賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常出ない使用方法による劣化等についてのみその回復を義務付けたとするのが相当である。
2.	Ｘは、本件建物居住して通常の用法に従って使用し、その増改築ないし損壊等を行うこともなく本件建物を明渡したが、その際又は明渡し後相当期間内にＹや管理人から修繕を要する点などの指摘をうけたことはなかった。
3.	Ｘは本件契約を合意更新する毎に新賃料の１ヶ月分を更新料として支払ったが、Ｙは本件建物尾の内部を見て汚損箇所等の確認をしたり、Ｘとの間でその費用負担について話し合うことはなかった。
4.	以上から、Ｘは本件建物を通常の使い方によって使用するとともに、善良な管理者の注意義務をもって物件を管理し、明渡したと認められるあから、右通常の用法に従った指標に必然的に伴う汚損、損耗は本件特約にいう原状回復義務の対象にはならないとし、Ｘの請求を認容した原判決は相当であるとして、Ｙの請求を棄却した。

一部（壁、クロスの張替え）賃貸人の主張を認める判断をした

東京高判　平成７年１２月２６日

(1)事案の概要

貸主Ｘは、昭和６３年９月１６日、貸主Ｙに対し、本件建物を賃料月額２１万７千円、共益費月額１万８千円で賃貸した。本件契約には、原状回復(その具体的内容は契約書末尾に記載)の処置をとり明渡す旨の条項があった。
　平成４年５月２８日、Ｙは本件建物を退去したが、ＸはＹが平成２年６月分以降の賃料および共益費を支払わず、また、Ｙが退去にあたり何ら補修をしなかっため、Ｘがカーペットの敷替え、壁等のクロスの張替え等の原状回復費用(約６５万円)を支払ったとして、Ｙにそれらの支払を求めた。　

(2)判決の要旨

1.	カーペットの敷替えは、それまで行う必要はなく、クリーニング(１万５０００円)で十分である。
2.	クロス張替えは壁・天井ともやむをえない(２６万８０００円)が、下地調整及び残材処理は賃借人に負担させる根拠はなく、認められない。
3.	畳表替えは、取り替えでなく、裏返しで十分であった(２万１６００円)。
4.	室内クリーニングは、７００円/㎡として認められるべきである(５万４０８２円)が、室外クリーニングは契約の合意項目になのでＹに負担させるべきでない。
5.	以上から、ＹはＸに３５万８６８２円を支払うよう命じた。

なお、Ｙが一審敗訴部分の取り消しを求めて控訴した。控訴審(東京高判平成７・１２・２６)は、Ｙの控訴を棄却した。