【横浜・神奈川】敷金返還手続に関する解説

トラブルとその要因

敷金の返還におけるトラブル及びその要因については、概ね次のように分けられます。

• １．契約及び物件確認の問題
• ２．個別具体的な基準整備の問題
• ３．工事に関わる問題

1．契約及び物件確認の問題

（１）借主に一方的に不利な契約書の使用
賃貸借契約書は、貸主あるいは媒介業者が標準するのが一般的であるため「入居期間中に生じた通常の使用に伴う損耗を含む全ての損耗について、借主が修繕義務を負う」といった、不当な条項を定めた契約書を使用しているケースがあります。

一方、借主は、希望する住居が見つかった場合、当該住居への入居のことだけに目がいきがちとなり、契約書や重要事項説明書の内容を十分に把握しないまま署名・捺印してしまう傾向にあります。

（２）入居時や退去時の物件確認が不十分
設備など物件の当初の状態について、貸主・借主が十分な点検・確認を実施しないまま物件を引渡して入居をしたため、個々の損耗について、当初から損耗していたのか、入居確認中に生じたものなのかをめぐり見解の相違によるトラブルが発生すします。

また、退去時に補修箇所や費用負担について、双方の立会いや十分な確認を実施しない場合、後でトラブルとなる事例が多いのです。

２．個別具体的な基準整備の問題

（１）契約条項が未整備
現行、借主が行うべき原状回復の範囲や費用負担等について、具体的に定められた基準等がないため、契約書における条項が「借主は原状回復する」といった表現にとどまっています。このため、退去時において、具体的な補修箇所や負担割合をめぐってトラブルが起きるのです。

(2)「通常の生活」の定義が困難
判例等によれば、社会通念上の通常の使用方法により使用して損耗した分の原状回復の費用は、原則、貸主負担とされますが、生活スタイルの変化など、賃貸住宅に限らず住み方は多様化しており、「通常の生活」は、人によってまちまちです。
このため、借主にとっての「通常の生活」の範囲であるとの認識が、貸主からみればその範囲を逸脱しているというように、見解や考え方の相違によりトラブルとなります。

３．工事にかかわる問題

（１）補修工事費が不確定
具体的な部位をあげて現状回復にかかる費用負担割合を決定した場合でも、実際の工事費用については契約等の時点では確定できないため、退去時に清算した費用が予想外に高額となっり、敷金では不足する場合に金銭的なトラブルがおきます。

（２）原状回復工事とグレードアップ工事の区分が不明確
貸主としては、次の入居者を確保するためにある程度の補修工事と内装・設備等のグレードアップのくじを行わざるを得ないが、発注を一括して行うこともあって、これらが全て原状回復工事であると認識し、借主に請求しているケースがあります。

（３）原状回復工事費の全てを従前の借主から徴収
通常の使用による損耗は建物の償却であり、家賃に含まれているという認識が貸主側にない場合があります。また、補修工事費用を次の入居予定者から徴収することとした場合には契約成立への悪影響があるため、すべての補修費用を従前の借主に請求するケースがあります。

(4)損耗箇所と工事箇所のギャップ
クロス等の張替えは、一部分の損耗であっても部屋単位や場合によって住戸単位で行わないと、ムラが発生してしまうため、損耗部分はわずかでも補修部分及び工事費が増大することとなります。この場合にその費用負担割合をめぐってトラブルとなります。